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原题目:杠杆撬不动的地产,正由科技改变

当谈起智慧都市时,我们在谈什么?

是都市大脑?是烂尾工程?是智慧消防、智慧停车、智慧社区、智慧交通?是摄像头、是人脸识别门禁、是报警器?

2008年智慧都市观点被IBM提出,炒了这么多年,普罗民众早已对其不再生疏。到了2016年,智慧都市建设进入新型智慧都市生长阶段,向数字化、智能化等新模式生长。今天,我们把视角聚焦在智慧都市中手艺和都市场景连系的实践者——PropTech。

PropTech即地产科技,由“房地产”(Property)和“科技” (Technology)连系。通过互联网手艺、科技金融、数字化运用等手段,连系地发生态垂直领域中的应用场景,为地产运营的各个层面实现数字化革新,让信息和资源的流通更高效。

地产科技虽然看起来是“地产商”用的科技,现实上由于英语中property和中文的“地产”语义并非完全对应,因此PropTech可以用来指代智慧都市建设过程中用到的种种手艺解决方案。

当智慧都市逐渐成为国家认可的都市生长模式,当BAT重金投入智慧都市建设,当建设智慧都市的手艺手段逐渐完整,是时刻领会一下智慧都市的焦点驱动力以及详细实践者,PropTech了。

地产科技

自上而下VS自下而上

作为新型智慧都市建设桂冠上的明珠,PropTech的兴起和生长,与整个中国的大趋势亲切相连。

在已往的近40年中,中国社会的都市化盈利、政策和资源的洪水漫灌推动着以住宅为代表的地产行业快速扩张和崛起,与此同时也带来了中国都市特有的粗放式建设。

但到了2018年,中国的都市化水平已从80年代的19.8%上升到59.6%,参考世界各国生长历程,2035年中国都市化水平就能到达较为稳固的75%,盈利消逝。

2016年,国家与各省市“十三五”计划的出炉,把智慧都市建设作为未来都市生长的重心,同时政策文件划分从总体架构到详细应用等角度对智慧都市建设提出了激励措施。这之后中央和各地政府每年都市出台新的政策激励智慧都市、智慧中国的生长。今年,党的十九届五中全会上明确提出数字中国战略。也就是说,政策给新型智慧都市的生长提供了极大利好。

公然数据显示,2019年中国智慧都市市场规模突破10万亿元, 未来5年将保持年均33.38%的复合增进。2020年,中国智慧都市相关市场支出规模将跨越260亿美元,位列全球第二,仅次于美国。

在时代和政策的利好之外,智慧都市的生长也与手艺亲切相连。随着5G、云盘算、人工智能、大数据、物联网等手艺生长逐渐成熟甚至成为“新基建”,手艺与智慧都市的详细场景连系从而推动都市进化的趋势越发显著。

而这个手艺和智慧都市建设的交集,就是PropTech。

如果说智慧都市对于PropTech的青睐更多来自于自上而下的推动,那么对于PropTech的另一使用主体,地产行业来说,倒有点孤注一掷的意味。

政策激励了智慧都市生长的同时,也抑制了地产行业的粗放模式。中央在2018年的731集会中提出“坚决停止房价上涨”,去掉了以往表述中的“过快”二字;去杠杆大靠山下,2018年最先整体货币政策偏收缩。

于是,地产行业正在进入亘古未有的洗牌阶段。

一面是强者越强的款式愈发显著,而另一面则是弱者被强制“清退”,昏暗收场。原本的中型房企,要么跻身上游,要么面临危急。Wind数据显示,2020年债券违约总金额高达281.7亿元,同比暴涨533%,且违约主体大多是中型房企。

两极分化愈演愈烈,早年洪水漫灌、水大鱼大的黄金时代已经一去不返了。为了活下去、争上游,各地产商使出浑身解数。而告辞粗放式生长,实现精细化运营无疑是最优选项。而精细化运营,一方面强调“靶向定制”,地产业需要借助科技针对用户、场景、产物的差别举行差异化运营;另一方面,数据驱动逻辑逐渐应用于全产业链,早年期的投资测算,到中期的产物设计、施工制作,再到后期的营销和资产治理,科技正在推动行业的信息化历程。

云云看来,在洗牌时刻,PropTech会被地产行业寄予更大的希望。

总结来看,PropTech的重要性和必要性并驾齐驱,自上而下和自下而上的方式双管齐下,下一个万亿风口正在到来。

突然的火热

既然是万亿风口,想要分一杯羹的自然不可胜数。

PropTech在走在时代前沿的资源眼里,并非新玩意儿。在美日新等高都市化水平的国家,相关投资从2013年起就水涨船高: 如软银愿景基金在2016年专门建立了关注PropTech赛道的投资部门,三年内共投资了150亿美元;全球性地产咨询机构仲量联行也在2018年建立了投资PropTech的规模达1亿美元的JLL Spark全球风险基金。

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PropTech的详细买单方和现实载体是地产商,究竟都市的物理空间主要照样由地产商制作、运营的修建物组成的。

也因此,在海内,PropTech最早并没有被旗帜鲜明地提出,而是从地产商现实的需求出发的。华润团体在4年前建立了润加速产业加速器,为了给团体内部寻找“供应商”;万科于2017年收购了美国旧金山的科技孵化器Runway,意图通过国际产业孵化运营水准赋能其产业地产的生长。

除了地产商,互联网巨头也觊觎地发生意良久。由于其自带科技因子,可以直接从营业和资源层面促进地产科技的生长,如链家、梦想加等PropTech赛道头部企业,资方中都有互联网巨头的身影。

直到2019年7月,城越UrbanLab提议了中国首个专注于PropTech的城越加速器,也是从此时起,PropTech最先自力成为一个赛道、门类。

在那之后,PropTech在海内最先泛起繁荣状态:

PropTech的详细执行者——科技公司,其上市、并购、融资等企业正向资源动作一再。2020年8月,贝壳找房赴美上市;9月,地产SaaS老牌公司明源云上市;家居SaaS酷家乐收购智慧修建平台Modelo模袋;旗下资产治理SaaS匠人科技获得B1轮融资;小库科技3月和12月延续获得两轮融资;蓝墙互联近期获得pre-A轮融资。

而资源方也最先关注这个赛道。高和资源建立了专注于地产科技领域的综合运营平台高和都市更新科技实验室;原黑石亚洲房地产常务董事、前soho中国总裁阎岩最近加入高瓴资源,将任职于投后运营平台(新基建组),该组投资目的是为了中国实体经济生长和产业升级提供空间服务解决方案;从36氪的切身体感来说,越来越多原本不看PropTech赛道的VC最先寻找好项目。

量变带来质变,PropTech赛道似乎一夜之间已经准备好迎接自己的高光时刻了。

箭在弦上

看似箭在弦上、万事俱备,PropTech产业链条上各个介入者摩拳擦掌、跃跃欲试。但现实上,任何一个领域的数字化之路,都必将履历崎岖。回首海内PropTech的20年,更让人不胜唏嘘。

早在PropTech作为专业名词泛起之前,围绕地产领域泛起的新手艺解决方案就已经最先应用落地了。早期,房地产科技主要为B2C工具,主要解决地产链条中的获客问题。好比中国最大的衡宇交易平台链家于2001年建立,获得万科和融创中国的支持,并迅速在2015年占有了北京一半以上的房地产经纪市场。

随着移动互联网的生长,针对企业客户的B2B手艺解决方案生长迅速,最先向产业链上游渗透。好比来自杭州SaaS楼宇治理平台CREAMS,和应用于旅店行业的数据剖析公司安美数字(AMTT)等。

近年来,随着新智慧都市的兴起,人工智能、区块链、大数据剖析、数字孪生、无人机监控、机器人等手艺最先笼罩全产业链。

也就是在第三阶段,由于涉及手艺多、介入角色众、相关利益杂、所处阶段早,会泛起一些小问题:

买单方和应用者,即地产商,虽有PropTech之心,但大多数大象转身难题,其多年的粗放式生长使得数字化基础薄弱;而且,由于是实体行业,与物理空间慎密相连,对平安性要求更高,难以信托创业公司。

PropTech初创公司,虽然手艺能力强,但往往更习惯从手艺角度出发,对地产客户的需求明白不到位,难以发生真正的价值。

以PATH为首的智慧都市承建者,大部分只会卖力其中的顶层设计,详细的手艺落实,实在照样会分包给小的初创公司和外包团队;而许多地产商,也并不习惯和大厂互助,由于大厂没有时间和精神和他们一起针对某个详细场景打造特定解决方案。

资源方可以提供资金支持,然则对详细对接和初创公司营业生长上的指导也是心有余而力不足。

云云看来,PropTech要想在海内茁壮发展,还需要各方的起劲。

现在,36氪可以提供一个粘合各方、助力初创企业、从而推动海内PropTech赛道生长的机遇——创业「星」物种大赛之「都市新势力」项目征集流动开启,寻找那些最具创新力、发展力和价值力的PropTech初创项目;并团结行业巨头、传统企业、地方政府等市场介入主体,通过行业专家指导、投资机构对接、36氪品牌曝光以及高校指导四大焦点权益,辅助他们实现资源和资源的高效链接。

本次大赛聚焦四大主题,划分为「未来办公」、「智慧新零售」、「资产治理升级」、以及「其他前沿解决方案」。我们希望报名企业定位包罗但不限于下图所列,且融资轮数最幸亏B轮前。收录项目将在各自赛道内举行评选。

都市新势力

本次大赛由仲量联行、远古地产和瑞安房地产3家机构团结主理,以海内首个PropTech企业同盟——城越UrbanLab的名义,征集赋能商业地产和未来都市的科技“新势力”。城越UrbanLab由仲量联行与远古地产于2019年首度团结提议,旨在将“创新基因”真正融入中国的房地产行业。瑞安房地产在地产创新孵化和投资领域拥有10余年履历,旗下的InnoSpace孵化器是专注于早期项目投资孵化和大企业产业创新的创业社区,累计孵化服务了近500家优质初创企业,并拥有两支创投基金。此次瑞安受邀加入城越UrbanLab,标志着未来在地产科技领域,通过顶级优质企业同盟赋能初创企业的新趋势正在展现。

考虑到地产行业有全国性漫衍的特征,本次大赛将分为华东赛区、西南赛区、华北赛区和华南赛区四大赛区举行招募和分赛区路演,并在上海举行总决赛及行业峰会,详细赛程如下:

3月,开展全渠道招募;4月~7月,划分在华东、西南、华北及华南四个赛区举行路演和竞赛;7月,我们将约请行业专家,划分从地产营业、资源角度、品牌治理和项目路演等维度,针对12个入围项目举行闭门培训,并将团结城越UrbanLab在上海举行年度房地产科技峰会,与12个「星物种」配合展望科技赋能智慧都市的“高光时刻”。此外,36氪将对入围团队举行连续的资源导入,涵盖投资人对接、大咖1v1对接、产业对接、企业服务等。

这是一个难得的机遇,科技企业可以买通与地产客户的障碍,加深对相互的明白,让“PropTech”不止是个漂亮愿景,而成为推动地产空间从传统钢筋水泥的实物空间,逐渐转变为办公、栖身、娱乐、消费、精神依托等场景下的服务载体的气力。

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