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欧博客户端:郑州新密“首付贷”重现:首付2万元即可网签,开发商垫资

本报记者 夏晨翔 王登海 新密报道

在房地产项目中,千亩大盘常被以为已经颇具规模。但在河南省新密市,动辄几千亩,甚至上万亩的大盘并不少见。

克日,《中国经营报(博客,微博)》记者在新密走访发现,在新密着力推进全域城镇化建设过程中,多家房企以小镇的形式赛马圈地,泛起了多个几千亩甚至上万亩的项目,设计配套厚实且具有鲜明的主题特色,但现在,仍多停留在住宅开发上。

与此同时,这些规模惊人的项目开发周期通常较长,多分为数期开发,有些项目甚至长达10年。现如今,为了刺激销售,不少项目都推出了首付分期的政策。

业内人士以为,提供借贷资金的首付分期不仅违反了相关政策,还显著放大了购房者的杠杆,潜伏着诸多风险。

大盘频出

在近几年河南省的重点项目中,房企在新密开发的多个项目榜上有名,例如银基团体开发银基旅游度假区、绿地团体开发绿地溱水小镇、豫发地产开发的密兰小镇(原名米兰小镇)等,主要漫衍在新密市曲梁镇、刘寨镇等地。

这些项目相同的特点是占地规模较大。企业宣传的信息显示,新密绿地溱水小镇项目设计占地8400亩,拟投资500亿元。密兰小镇项目总占地1.5万亩,设计修建面积约1000万平方米,设计总投资约500亿元。而银基旅游度假区设计的面积达到了2.8万亩。

在这些项目中,银基团体的项目已经开发了数年。据当地知情人士先容,自2011年起,银基团体最先进入新密开发,先后建立温泉、文旅、地产等公司,2013年,先后建成了安置房,2016年,银基旅游度假区内首期住宅湖语墅开盘,今后,该区域内的住宅产物数量疯狂增添。

银基旅游度假区最大的卖点就是项目内的文旅配套,在早期的宣传中,银基的文旅项目有乐海水天下、海洋王(002724,股吧)国、花鸟园、冰雪王国、马戏表演、陆地乐园构建的6大主题乐园,7大主题旅店、5大风情商街等配套产物。

记者实地走访领会到,现在,银基冰雪天下、乐海水天下、黄帝宫御温泉已经对外营业,冰雪旅店、动物王国及乐海水天下尚未对外开放,而相对应的住宅已经开发到了6期。

在银基旅游度假区内,伟大的沙盘将整个项目的全景出现了出来,沙盘上的住宅项目密密麻麻,围绕着云岩水库结构。

新密绿地溱水小镇项目是绿地控股(600606,股吧)团体在中原的第一个特色小镇项目,其定位为集文创产业、康养产业、休闲度假为一体的特色小镇项目,2017年,该项目正式开工,据置业照料先容,溱水小镇东门坊商业将在今年下半年开街,而其余的配套均未成型。

然则为了尽快回笼资金,溱水小镇的的住宅早已经开售,并且在去年底因无证预售被当地媒体曝光。

密兰小镇项目设计打造为服装面辅料买卖、服装展销、电商买卖平台,其住宅部门名为“蓝山公馆”,现在已经开售。

首付分期

只管设计配套厚实且具有鲜明的主题特色,然则由于开发周期长、配套滞后,前期仍然依赖销售住宅回笼资金,面临的客户群体主要是郑州的度假客和投资者,为了刺激销售,这些项目大多推出了首付分期的促销方式。

记者实地采访领会到,银基旅游度假区现在对在售房源接纳的政策是首套房首付为20%,二套房的首付为30%,均可以首付分期,其中大户型的首付可分2年4期,小户型的可分4年8期。

凭据置业照料的先容,一套修建面积126.61平方米的房源,在种种优惠后的总房款为106万元,20%的首付约20多万元,一年内结清即可。

详细为,在交完1万元定金3天内,需交房款的5%和公共维修基金就可解决网签,其余首付款在2020年7月、11月,2021年3月、7月划分举行交付。

小户型82平方米的房源,优惠后总价75万元,首付款为20%,但购房者只需交2万元左右就可以解决网签,剩余的首付款可分4年8期,每期缴纳不到2万元。也就是说,凭据这个历程,在屋子交付使用后,购房者或许都未交完20%的首付款。

记者领会到,绿地溱水小镇的操作方式也一样,一套价值快要100万元的衡宇,购房者首次只需交4万多元,剩余的首付款在2020年到2021年分3次交。

密兰小镇预计2022年6月交房,凭据置业照料先容,购房者只需缴纳1万元定金、2.5万元首付款及维修基金等用度,合计4万余元即可网签,余下首付款在交房前支付完毕即可。

记者对比发现,都是首付分期,但房企在详细执行方式上也不尽相同,绿地的是乞贷协议,银基的是欠款协议。

在银基旅游度假区销售职员提供的一份《欠款协议》中,记者注意到,甲方为新密银基房地产有限公司,乙方(欠款人)为购房者。欠款协议显示,乙方购置甲方开发的某套衡宇,“现因乙方购房资金不足,特向甲方申请延期支付部门房款。”

其中,“支付形式”一栏分为“一次性支付”和“分几回支付”,并划分列出支付时间与金额。“违约责任”指出,若乙方未凭据本协议约定定期足额向甲方支付的,每逾期一日,乙方需就未定期支付的金额凭据年化利率24%的尺度向甲方支付违约金。逾期跨越30日(含30日)的,甲方有权排除本协议并要求乙方一次性支付所有延期房款,且乙方除凭据上述尺度支付逾期付款违约金外,需另行应按所有延期房款的10%向甲方支付违约金。

而绿地溱水小镇项目的置业照料先容,首付主要是向公司旗下的物业、修建等公司乞贷,需与相关公司签署乞贷协议。

潜伏风险

对于购房者来说,首付分期解决了燃眉之急,但其背后依然隐藏着不小的风险。

从相关政策来看,早在2016年住房和城乡建设部、中国人民银行等7部门团结印发了《关于增强房地产中介治理促举行业健康发展的意见》,强调中介机构不得提供或与其他机构互助提供首付贷等违法违规的金融产物和服务。2017年,住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会团结印发《关于规范购房融资和增强反洗钱事情的通知》,再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或接纳“首付分期”等其他形式变相垫付首付款,不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。

而记者就当地多楼盘首付分期的情形致电新密市房管局,一位事情职员明确回复称,首付分期系开发商推出的流动,“他们说可以就可以”。而当记者追问,相关部委及郑州市曾对首付分期行为明令禁止,对方则示意并不知情。

事实上,首付分期不仅违反了相关政策,还显著放大了购房者的购房杠杆,潜伏风险。

北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉状师事务所主任王玉臣示意,对于房企,首付分期能够提高销售业绩,尽快实现资金回笼,同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上,利大于弊。然则,这种行为会扰乱房地产市场正常秩序,损坏资金羁系、贷款羁系的相关流程,属于明令禁止的违法行为。

王玉臣以为,首付分期不符合购房流程划定,首付分期看起来似乎是购房人分期付款而已,然则实际上,在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为,同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求,违反按揭贷款相关划定。

“若是首付分期,意味着购房资金能力往往是有问题的,在透支自己的资金能力,若是购房者后期不能凭据协议分期支付,一方面可能被开发商排除条约,另一方面还要面临融资机构的追债。” 王玉臣示意,对于通俗购房者而言,通过首付贷集齐资金后,还需要申请银行按揭贷款清还余下房款,为了实时支付剩余首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介举行筹措资金,既会发生新的成本,又会发生更多的融资风险。“尤其是有一些机构,利滚利,不小心就会掉入金融陷阱。”

“现在,房企的资金对照重要,为了刺激销售,开发商或者开发商委托第三偏向购房者乞贷凑够首付,实际上就是所谓的首付贷,是一种违规的行为。”北京市东元状师事务所合伙人李松状师以为,若是开发商一旦被查处的话,可能面临着响应的行政处罚,另外,银行一旦发现首付款是开发商找第三方垫资的,有可能以为这种方式不符合贷款的有关划定,从而排除双方的乞贷条约。

也有业内人士以为,首付分期使得一部门投资客看准了机遇,会用很小的资金撬动伟大的杠杆,以是他们会不断地通过种种途径炒房,从而推升房价。

记者多次致电上述开发企业,然则电话始终无人接听。

(责任编辑:季丽亚 HN003),

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